比較標的一位於近鄰地區之商業大樓，該實例為地面層，登記及使用現況為商業用，面積共310坪（含車位）。 不動產估價師考古題2025 實例於民國93年4月1日簽訂買賣契約，成交金額為新臺幣250,000,000元，其中車位每個為新臺幣1,000,000元。 實例D：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積70平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年12月1日之成交價格為490萬元，至價格日期漲2%。 實例C：為一臨8公尺道路之長方形基地，地勢平坦，面積80平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同，98年5月1日之擬售價格為640萬元，議價空間15%，至價格日期未漲。 實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。 壹、請以下列所給估價條件為基礎，分別採用正確之估價方法，評估勘估標的不動產之價格。
- 另外針對估算其試算價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，應考人得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。
- 一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
- 由於人力喫緊，估價師的薪資水準仍有不錯的行情，卓輝華指出，以一個無實務經驗，但擁有估價師執照的新鮮人來說，基本薪資就三、四萬元起跳，較其他行業的平均薪資高；若經過二年以上實務經驗，薪水至少5萬至10萬元，再加上工作、簽證以及年終紅利，不到30歲就能達到年薪百萬元。
- 5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
- 最後決議將先從考生平均成績較低、且試題品質較不穩定的兩科先建立題庫，包括「不動產投資分析」及「不動產做價理論」。
- 該不動產交易總價為3,460,000元，該建物依原價法每m2造價為13,600元，每年折舊率以１%計算。
自實例C 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-3％（故期日修正率為97/100）。 自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。 7.綜合判斷分析，實例E 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的為差，修正率為10%。 建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。
不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 102年 不動產估價概要(一)
本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。 本實例乃座落於甲不動產西北街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺。 1.本實例乃座落於甲不動產西邊附近之透天厝農舍，基地面積300平方公尺，總樓地板面積250平方公尺。 1.本實例乃座落於甲不動產西北邊之三樓半透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積280平方公尺。 4.實例H 之一般及區域因素與勘估標的一致，唯有個別因素較勘估標的甲之基地優1%，故個別因素修正率為99/100。 依據委託者提供資料顯示，勘估標的有人願意承租進駐使用，而且勘估標的在出租4年（自民國96年1月至民國99年12月）後，如於民國99年12月期末處分該資產，預計民國99年12月期末處分資產價格可以到達2,300萬元，根據勘估標的價格資料顯示，預估此一標的之期末處分無土地增值稅。
回想我的估價師考試經驗，說來不怕見笑，第一天回家情緒崩潰，因為跟之前普考的輕鬆應對完全不同，再加上答題不順，失去信心，原本放棄第二天不去考試，要不是那一點點不服輸的牛脾氣，今天也不會在這裡跟大家分享。 之後的成績證明，我第一天考試的成績的確不佳，但因第二天與第三天的考試成績較好，所以最後還是錄取了，如果當初我放棄了…………。. 不動產估價師證照制度實施以來，使得許多原本就從事這個行業的人，或是對這個行業有興趣的人，或是仍在學的莘莘學子，紛紛加入「一照在手、希望無窮」的競逐行列。 想當初我也是一念之間，因個人興趣陸續考上地政士、不動產經紀人的執照，一方面因「不動產估價師執照」正夯，另一方面抱著打鐵要趁熱的心態(相同科目可一起準備)，再加上一些自我期許，毅然決定以非本科系、非本業從事者的身分投入考試，並且真的很高興、很幸運的一次達陣。 不動產估價實務方面，他指出，該科是考對於教科書的瞭解，例如對於辦公大樓、廠房等不同物件的估價，考生必須融會貫通教科書的內容，才能得到高分。 不動產估價師考古題 林韋宏在臺北大學城鄉環境學系就讀時，就確立志向，並考取執照、投入不動產估價師行業。
不動產估價師考古題: 不動產經紀人
應考人就現有題目所給條件與資料發現評估仍有困難時，得進一步自行界定必須之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明，提醒請勿任意變更或添加任何非必要之估價條件。 4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。 融資利率為3.5%，定存利率1.5%，自有資金30%，貸款比率70%，土地價值比例為0.6。 前四題請以本試題所設定之各項條件及資料，運用指定的估價方法評估勘估標的價格。 不動產估價師考古題 提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。 規劃設計費用採營造施工費2％，廣告銷售費用採營造施工費3%，管理費用採營造施工費2%，稅捐及其他負擔採營造施工費1%，資本利息綜合利率採自有資金（利率3.5%）三成與銀行資金（利率4%）七成計算，施工年期2年。
- 不動產估價師證照制度實施以來，使得許多原本就從事這個行業的人，或是對這個行業有興趣的人，或是仍在學的莘莘學子，紛紛加入「一照在手、希望無窮」的競逐行列。
- 二、勘估標的土地坐落於❒❒市第一段第一小段，地號0001，土地使用分區為第三種住宅區，建蔽率60%容積率300%，面積780.平方公尺。
- 實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。
- 1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。
- 4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。
考選部指出，這幾項考試及格的認定不同，及格率也相差很大；會計師考試採科別及格制；專利師以選試科目全程到考人數的10%為及格，但總分不得低於50分；不動產估價師、民間公證人及社工師採總分60分及格。 依據該租賃契約，承租人於期初支付25,000,000元權利金予出租人，租賃期間另行逐期支付年租金5,200,000元。 3.於民國九十一年八月十五日簽訂買賣契約，成交金額為新臺幣52,600,000元，其中第四層契約金額為30,000,000元，第五層契約金額為20,600,000元，車位每個為新臺幣1,000,000元。 3.於民國九十二年二月一日簽訂買賣契約，成交金額為新臺幣61,500,000元，其中車位每個為新臺幣1,000,000元。
不動產估價師考古題: 不動產估價師歷屆考古題下載
※成為會員可以使用各項會員優質服務功能，例：線上測驗、下載歷屆試題詳解、考前重點整理，及訂閱電子報等。 曾文龍老師按：葉玉芬小姐，為曾文龍老師在政大主持「不動產估價師學分班」的學生，上課特別專注認真，生活樸實、堅毅，特別令人印象深刻，雖為中文系出身，但一次考上難度頗高的不動產估價師！ 如果你是一個常跑補習班，或認識許多同時準備考試的考生，一定遇過這樣的耳語：今年委員是誰啦…考試方向會變啦…錄取人數變少啦….什麼題目會出啦….這些資訊不是沒用，而是你根本就不知哪些是真的？ 所以建議大家，如果有一些關於學問的新知，應該多多涉獵，但這些跟學問無關的內容，還是少聽為妙，加強自己的能力比較重要。 字寫的好看與否，無法在短時間內改善，這是沒有辦法的事，但是請一定要注意幾個原則：字跡要端正、盡量不要寫簡體字、答題要分段落3大要點。 建議平時在讀書時要多練習書寫，給自己模擬寫答案的格式，通常我在作答時如果可能的話，會替答案下前言與結論。
不動產估價師考古題: 不動產估價師 題庫今年上路
(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。 買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新臺幣40,000,000元，車位為新臺幣1,000,000元。 1.實例F 位於勘估標的甲之北邊街廓，與甲不動產個別條件近似之透天厝，屋主於民國94年8月間購買，原先為自己使用，後來因為個人因素，因此於民國94年12月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期1年，面積共300平方公尺。 實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。
不動產估價師考古題: 試題詳解下載
茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。 2.交易實例坐落於第四層及第五層及地下二層車位，第四層登記及使用現況為辦公室，面積150坪；第五層登記及使用現況為辦公室，面積100坪，地下二層兩個車位各十坪。 1.本地區為商業中心地區，以大孝路及大義路為商業活動主要軸線，綜合分析當地供商業及一般零售業使用之平均空置率為5%。
不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 96年(第一次) 不動產經紀法規(一)
(一)假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件下，設算本投資案不動產投資資產總額。 (一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。 首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積獎勵方式，估算合理的土地購買價格。
不動產估價師考古題: 不動產估價師
計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。 綜合判斷分析，比較標的七管理良好，其個別條件與勘估標的相當；而其所在地區則較勘估標的地區佳，判斷其修正率為4%。 綜合判斷分析，比較標的五管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為3%。 綜合判斷分析，比較標的三之維護管理較差，該項因素使本大樓較勘估標的差，判斷其修正率為12%；但商業繁榮條件較勘估標的佳，判斷其修正率為12%。 2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。
不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 99年 不動產估價概要(一)
(三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,000公尺。 (三)座落位置：特定區範圍外沿街商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約1,500公尺。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約300公尺。 (三)座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約500公尺。
3.重劃後之可建築用地（住三），臨8公尺計畫道路，臨路寬約200公尺，深度約27~28公尺，預計興建為50戶之4樓透天住宅，每戶土地面積110m2、建物面積250m2。 鄰近透天別墅新成屋土地在100~120m2、建物面積在220~260m2之房地價格，每戶約介於900~1,200萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為1,100萬元。 不動產估價師考古題 不動產估價師考古題 2.本案之地理位置尚佳，近鄰地區多屬住宅區，建蔽率60%、容積率200%~280%，現況建物以2~4層透天店舖、住宅為多數，屋齡多介於30~40年間；區域內公共設施有裏鄰公園、中小學、停車場、消防隊、公所等，亦有超級市場、加油站、金融服務等服務設施，交通運輸狀況良好，未來極具發展潛力。 勘估標的重劃前各宗土地之臨路狀況及地形皆不佳，透過重劃的重新分配整合，可促進土地達最有效使用；使用現況有既成巷道、部分閒置土地、種植短期作物及鋼架之未保存登記臨時建物一棟，100年之公告土地現值為27,000元/m2。 1.勘估標的重劃前為○○市○○段123地號等30筆，土地所有權人25人（含公有土地1人），面積7,500m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積5,500m2，建蔽率為60%，容積率為280%，公共設施面積2,000m2。
6.綜合判斷分析，實例G 為住宅大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的略差，修正率為12%。 6.綜合判斷分析，實例D 為新穎商業辦公大樓，以實例D 屋齡較新，與勘估標的之屋齡比較需修正7%，另實例D 整體管理佳，其個別條件比勘估標的為佳，修正率為5%。 4.綜合判斷分析，實例C 為商業大樓使用，大樓維護管理較差，該項因素使本大樓與勘估標的比較，需向下修正8%。 7.綜合判斷分析，實例B 不動產估價師考古題2025 為商業辦公大樓混合使用，維護管理情況略差，其個別條件比勘估標的為差，修正率為4%。
價格日期為100年8月1日，勘察日期為100年8月20日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。 2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。 5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。 林韋宏指出，由於大學是本科系，讓他準備考試較有優勢，準備考試的期間，就熟讀大學時期民法物權與不動產法規、不動產投資分析與市場分析、不動產估價理論、土地利用法規、憲法及國文的教科書，加上勤做考古題，讓他在四個月的準備期，教科書內容背得滾瓜爛熟。 不動產估價師高考科目共有八科，包括民法物權與不動產法規、不動產投資分析與市場分析、不動產估價實務、不動產估價理論、土地利用法規、土地經濟學、憲法及國文，林韋宏表示，除土地經濟學、不動產估價實務外，其餘科目都是好拿分的項目。
比較法的三個比較標的條件：比較標的1於109年11月25日成交，建坪價為700,000元/坪，價格指數108%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件優於勘估標的（調整率—3%）。 比較標的2於109年6月20日成交，建坪價格為620,000元/坪，價格指數107%，通風採光及樓層位置較勘估標的差（調整率+4%），土地個別條件較勘估標的差（調整率+3%）。 比較標的3於107年5月30日成交，建坪價為675,000元/坪，價格指數106%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件較勘估標的稍差（調整率+1%）。 不動產估價師考古題 除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。 本次勘估標的，係以現有農地變更為建地之前提進行估價，因此所求取之價格為限定價格。 依據Ａ、Ｂ、Ｃ三個實例及不動產估價技術規則之規定，先行計算勘估標的之比較價格，再決定其試算價格。
二、勘估標的土地座落於○○特定區，土地使用分區為商業區，○○段○○小段，地號○○○，面積1,200平方公尺。 3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。 林韋宏說，擁有不動產估價師執照和實務經歷之後，年薪百萬元不是難事，但不論下雨天或是大太陽日子，都要常到估價物件現場進行場勘、調查資料，職業本身也有業務壓力，因此除了本身專業能力也要具備業務能力，考生投入估價師行業前，一定要先衡量自身興趣，投入工作後才能享受帶來的成就感。 考選部表示，去年召開地政士考試審議委員會時，邀請內政部及不動產估價師全國聯合會代表，共商改革的方法。 最後決議將先從考生平均成績較低、且試題品質較不穩定的兩科先建立題庫，包括「不動產投資分析」及「不動產做價理論」。
林韋宏表示，準備時間約三至四個月，第一個月將八個科目看完一遍，第二次再念時，時間縮短為半個月，最後一次複習時，三、四天就能看完所有科目。 他強調，在第一遍念考試科目時，必須要熟讀每條法規，第二次再看時，只要看到法規第幾條時，就要對法規內容有印象；讀第三次時，就要熟到可以背出法規。 宏大不動產估價師林韋宏表示，熟讀教科書、考古題，以及準備期間自我督促、不鬆懈，再加上一點運氣，拿下估價師執照非難事。 由於人力喫緊，估價師的薪資水準仍有不錯的行情，卓輝華指出，以一個無實務經驗，但擁有估價師執照的新鮮人來說，基本薪資就三、四萬元起跳，較其他行業的平均薪資高；若經過二年以上實務經驗，薪水至少5萬至10萬元，再加上工作、簽證以及年終紅利，不到30歲就能達到年薪百萬元。 雖然市場對於估價師的人需求日益增加，但偏低的錄取率讓估價師出現人才荒問題。 卓輝華指出，在錄取率偏低下，現階段市場至少出現300至400位的人力斷層，若政府可將錄取率提高至10％、每年增加30至50人，就能舒緩人才荒的窘境。
北側臨接約10公尺寬之桌球路、西側臨接10公尺寬之桌球路152巷、西北側臨接10公尺寬之桌球路130巷，臨街寬度約300公尺，平均臨街深度約40公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。 勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，裏鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。 半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。 每平方公尺之成交價格為395,000元，該價格之形成係以下列交易條款為要件：「該地由出售人回租，雙方訂定30年地上權，經查該地上權之市場租金水準為16,000元/平方公尺，但是依據契約規定，賣方回租該地只需逐年支付買方3,400元/平方公尺」。