前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。 共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。
則陳景聰2人因處理系爭土地遭佔用之問題，與系爭佔用戶全體達成拆遷補償之協議，排除系爭土地被佔用之情形，而保全、增加該土地之價值，並順利覓得買主林元輝，以促使該土地之有效利用，自屬共有物之管理行為。 820條 原審據此認定陳景聰2人非僅一般土地買賣之仲介，上開仲介費及系爭佔用戶補償金之支出，均屬共有物之管理費用，非出賣土地之之必要費用，既經杜淑純4人以應有部分合計逾2/3同意行之，上訴人自應按其應有部分分擔上開管理費用，而未論述土地法第34條之1第3項規定之適用問題，並無不當（最高法院107年度臺上字第1262號民事判決）。 按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。 又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。
820條: 分管契約-土地的管理約定
準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。 本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。 關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。 但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算（第7點）。 檢視現行法條 第 820 條 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
。
居住環境難免會遇到歹厝邊，律師胡原龍透過TVBS新聞表示，如果影響到自身權益，主管機關的裁罰是可以罰4萬到20萬元不等，而且可以連續開罰，而且如果對方不理會，可以移送到行政執行署強制執行。 管委會的權限不只這樣，當走進公寓或大廈，常會發現住戶都習慣將大門口堆放雜物和鞋架，當作是自己的私人空間，但樓梯口其實是屬於公領域，依照《公寓大廈管理條例》規定，基於消防安全，樓梯間、走廊通道都不可推放物品以免發生事故時影響逃生，否則管委會有權移除。 雖然民眾大多埋怨管委會未免也管太寬了吧，但有好的規範才能讓住戶安全有保障。 故淑慎、高寧馨及富恆三人公同共有之股份應由全體共有人出席行使股東權，始合於民法第828條第3項，僅由淑慎代表出席股東會並非適法，該股份不得計入已發行股份總數之股東出席股份數。 本次長春宮股份有限公司舉行之股東會議，出席股份數未超過發行總數三分之二，所為解任解任監察人之決議，即與法定解任監察人決議程序相悖，魏瓔珞主張撤銷該次決議，應有理由。 魏瓔珞知悉後認為該公同共有股份未經全體共有人出席行使股東權利，應不得計入已發行股份總數出席之股東，該次股東會出席總數未達三分之二，所為之解任監察人決議程序違反法律規定，提起撤銷股東會決議之訴。
820條: 共有物之使用收益權
（七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。 但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。 （五）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用。
本件上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，其並無基於時效取得地上權而佔有系爭土地之主觀意思，無請求登記為地上權人之權利，且未能證明系爭土地他共有人全體同意將系爭房屋所在之系爭土地特定部分交陳銀河或上訴人佔有使用，為原審合法認定之事實。 是被上訴人依上開規定，請求上訴人拆屋還地，並按被上訴人各就係爭土地所持應有部分比例，賠償被上訴人所受損害，核屬權利之正當行使，並未欠缺權利保護要件，或違反誠實信用原則及權利濫用之情事。 又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院六十七年臺上字第四○四六號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。 共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。
820條: 應有部分之處分權
分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利，如民法第817條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第818條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。 簡單來說，數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。 所謂專利權共有與民法物權篇第八百十七條以下所規定物之所有權之共有二者不同，此種對所有權以外財產權的共有學理上有謂「準共有」，此種所有權以外之財產權，除專利權之外尚包括擔保物權、用益物權、礦業權、漁業權、著作權、商標權等。
- 公同共有股份之股東，為行使股東之共益權而出席股東會，係屬行使權利而非管理行為，自無民法第八百二十八條第二項準用第八百二十條第一項規定之適用，亦不得逕由依民法第一千一百五十二條規定所推選之管理人為之。
- 部分共有人擅將共有物出租他人時，該租立契約在當事人間固然有效力，但對不同意出租的他共有人則不發生租賃關係。
- 「共有物」指的是共有人所共同享有所有權的標的物，這個共有物有一個所有權，但所有權由數人共有，由數人的應有部分組合成一個完整的所有權（所有共有人應有部分的總合）。
- 惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。
處分共有物的條件：（1）同意共有人數「超過」一半＋共同共有人之應有部分「超過」一半。 共有人可以自由處分其應有部分，但共有人要處分整個共有物的時候，情形就不同了，因為共有物是所有共有人應有部分的集合，所以處分共有物時，一定會影響到其他共有人的應有部分，當然不能任意為之了，不過動產和不動產有不同的規定。 所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。
820條: 共有物費用之分擔
雖我國現行專利法並未就專利共有人得否單獨提出專利侵權訴訟為明文規定，惟如按上開智慧財產法院九十九年度民專訴字第二０六號判決之見解，於前揭案例中，若共有專利權人之一A欲請求侵權行為人C為專利侵權之損害賠償，因該損害賠償係屬可分之金錢債權，自得僅按其應有部分請求。 同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。 是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。 民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 判決指出，佔有土地之房屋所有人係基於變價分割前之分管協議而為佔用，然前案分割共有物之判決既已確定，則原分管契約，即因而消滅。
所以，為免自己的生活秩序以及生涯規劃，因訴訟毀了一輩子或大半輩子，在兼顧自已的權益及尊嚴下，以協調、調解、和解等ADR（替代爭議解決方案）方式，處理糾紛解決爭議，避免訴訟，纔是最好的方法（註九）。 第一百九十六條至第二百條、第二百零八條之一、第二百十四條及第二百十五條之規定，於監察人準用之。 公開發行股票之公司，出席股東之股份總數不足前項定額者，得以有代表已發行股份總數過半數股東之出席，出席股東表決權三分之二以上之同意行之。
820條: 民法物權編之所有權-公同共有與準共有、準公同共有
自本公司成立十年來，面對到無數地主不知道如何處理名下土地，還有些地主連自己的土地在那裡都不知道? 無數的土地專業問題…….等等，太多的土地買賣問題困擾著地主，也有太多土地伴遀著日據時期就未辧理繼承之土地因近年來地政局對一些無主土地的地籍清理而找出繼承人，但因年代久遠使得這些繼承地主根本不知如何處置。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。
- 明白「約定專用」之後，接著探討「分管契約」，其乃指共有人間就共有物的特定部分，約定得由共有人各自分別佔有而為使用、收益或管理的契約。
- 共有船舶之處分及其他與共有人共同利益有關之事項，應以共有人過半數並其應有部分之價值合計過半數之同意為之。
- 就此權利之行使，公司法第一百六十條第一項固規定應由公同共有人推定一人為之，惟既係為行使公同共有之股東權所為推選，自應得公同共有人全體之同意，俾符民法第八百二十八條第三項之規定，倘未經全體公同共有人同意推選之人，即不得合法行使股東權（最高法院104年度臺上字第2414號民事判決）。
- 又共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，亦為民法第822條第1項所明定。
- 如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院109年度臺上字第21號民事判決）。
- 蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。
- 另於民法第799條之1第1項規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者不在此限。
「專利申請權或者專利權的共有人對權利的行使有約定的，從其約定。沒有約定的，共有人可以單獨實施或者以普通許可方式許可他人實施該專利；許可他人實施該專利的，收取的使用費應當在共有人之間分配。 「二、現行條文僅規定專利權為共有時，其讓與應得共有人全體之同意，惟依民法第八百三十一條準用同法第八百十九條第二項規定，其信託、設定質權或拋棄，亦應得全體共有人之同意，爰予明定，以求明確。 最滿意的服務來自最人性化的換位思考，本公司具有最專業的土地相關知識，和多年累積的實務經驗，服務過上千組無數的客人，無一不對本公司的專業服務豎起大拇指，我們有一羣配合多年的買方和賣方，可為各方地主或買方創造出最大的利潤。 土地買賣不難，但一定要找到專業且可以信任的公司，否則沒有處理完善，後續就會產生很大的麻煩。 位於臺灣新北市板橋區的呈陽建設，服務過上百起公同共有土地買賣交易，累積多年的土地買賣實務經驗，是目前北臺灣：臺北、新北、基隆、桃園、新竹服務口碑最佳，最被買賣雙方推薦的土地買賣服務商。
820條: 購買公寓大廈不可不知的「約定專用」與「分管契約」
因共有人之利益、其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 此為法院就共有物之特定部分不與分割之裁量權，以符合實際並得彈性運用。 前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。
（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。 2.在此僵局下，民法並未賦予共有人得訴請法院決定分管方式之訴權，此與共有物分割時，若協議不成得訴請法院裁判分割不同。 最高法院69年度第7次民庭提推總會決議 二 亦採此種見解，認為於法無據，各共有人不得訴請分管。 三、專利權之授權實施，性質上屬於專利權之管理行為，惟專利權授權他人實施與否，對於各共有人自己實施專利權所可獲得之經濟利益顯然有重大影響，爰特別規定應得共有人全體之同意，不適用民法第八百二十條第一項之規定。
820條: 相關行政函釋
故其不分割之期限，不得逾三十年，於三十年者縮短為三十年。 前述共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。 船舶共有人，應選任共有船舶經理人，經營其業務，共有船舶經理人之選任，應以共有人過半數，並其應有部分之價值合計過半數之同意為之。 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。 分管協議契約既然屬於債權契約，亦即僅對契約當事人有拘束力，原則上不能對抗契約以外的第三人。
820條: 民法名詞解釋 – 保存行為&共有物之改良&分管契約
共有人就共有物為約定之分管契約，如包含分割協議(民法824條)，經登記者(民法826條之1)，將產生物權效力。 假處分之效力，僅在禁止債務人就特定財產自由處分，並不排除法院之強 制執行，亦不能因此而阻礙共有人請求法院分割共有物之權能。 且依強制 執行法第五十一條第二項之規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉 、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，僅對債權人不生效力。 既於查封之效力無礙，殊無於實施假處分之後 ，不準分割之法律上理由。 分管契約係指共有人間約定各自分別佔有共有物之特定部分而為管理之契約，又簡稱為分管。 此種契約為共有人全體所訂立，此即第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形，符合共有物管理以自治為由先之原則。
820條: 分管契約是什麼？對應有部分的受讓人有效力嗎
蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。 惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。 次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。
按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。 820條 是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。 僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。
因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。 依民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」丙可主張成立表見代理，主張有權佔有。 1.吳從周，〈第三人媒介意思表示而成立分管契約－評最高法院「媒介訂約說」之相關判決〉，《月旦法學雜誌》，第321期，2022年2月，頁25。 學者提到，有關於契約之成立有兩種情形，第一種為合致型，亦即契約之雙方當事人意思表示合致而成立契約；第二種是同意型，亦即雙方當事人透過對於第三人之建議表示同意而成立契約，如訴訟當事人同意法院提出之和解方案即為適例。 換言之，最高法院認為該管理契約係藉由A公司作為意思表示傳達之媒介，使各共有人間達成意思表示之一致，而不限以共有人直接為之。
一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異，分管契約並非分割方法之預定。 共有船舶之處分及其他與共有人共同利益有關之事項，應以共有人過半數並其應有部分之價值合計過半數之同意為之。 主旨：關於民法第 820條與最高法院79年度第 2次民事庭會議決議效力適用疑義乙案，復如 說明二、三，請 查照參考。 又民法第773條也規定「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」；第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。 爰建議「前開得依法處理之事件，不用送至區分所有權人會議決議，進而納入規約：管理負責人或管理委員會在處理上，只要記得在公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項等規定下，以比例原則、平等原則（註五）（註六）去處理，即足」。 (二) AB雖是出賣該建地之全部，但對各共有人來說仍為出賣其應有部分，只是對於C之應有部分，有權代為處分而以，並不是剝奪C的優先承購權，所以C仍可主張以同一價格優先承購之權利(土地法第34條之1第4項)。
是不動產之應有部分如屬公同共 有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。 內 政部七十七年八月十八日臺 內地字第六二一七六七號函頒修正之土 地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應 有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定 負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有 不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。 經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。 實務見解使用第三人媒介的詞語來描述各房屋購買人在分管契約意思表示傳達的過程，惟其所媒介者為何，學說提出了兩種不同的看法：一者是建商媒介了各買受人之間的要約與承諾以成立契約，一者係建商提案並由各買受人同意該提案以成立契約，而這兩種締約方式都有各自的問題，已如前述。 該爭議的重要性在於，分管契約的成立與否通常即為公寓大廈住戶間相互所負擔義務的來源，如本案所提及之管理費及水電費繳納等，若不能詳細釐清建商與各買受人間的關係，後續也將難以處理公寓大廈住戶間所發生的爭議。
動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割、禁止分割之約定，以及共有物管理之決定、法院裁定而定之管理，對應有部份之受讓人、取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，具有效力。 820條 部分共有人依土地法之規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分。 對於其他共有人之應有部分僅有代為處分之權利，而非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。 專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。 民法第819條第1項規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」因為共有人對於自己的應有部分有完整的所有權（只是對共有人沒有完整的所有權），所以共有人可以自由處分自己的應有部分，不需要得到其他共有人的同意。
全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。 (二)住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 董事得由股東會之決議，隨時解任；如於任期中無正當理由將其解任時，董事得向公司請求賠償因此所受之損害。 820條 按刑法第三百二十條第二項竊佔罪規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。 執業會計師，發表於本站之文章係執業的一些心得、筆記或備忘紀錄，部份內容為個人非主流見解或可能因法令修改未能及時修正，若有相關問題請洽主管機關，請勿引用本文內容作相關決策。
820條: 法規相關行政函釋
A、B二人同意以該地出售於D時，A、B得否辦理所有權移轉登記？ 設A、B同意將該地出租於D，並為交付時，C得對A、B主張何種權利？ 共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。 共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還（民法第822條規定）。